У бизнеса есть участок, склад или производственная площадка? Теперь нарушения могут заметить с воздуха

С 1 октября нарушения на земельном участке могут выявлять по снимкам с беспилотников. 

Разобраться, кого это касается и что собственнику стоит проверить заранее поможет наш партнёр — Мария Лесных, старший юрист практик «Земля и недвижимость» и «Судебная практика» юридической компании «ЮрИнвест».

Раньше многие земельные нарушения могли годами оставаться незамеченными. Например, забор немного вышел за границы участка, рядом появилась стоянка на муниципальной земле или на территории построили склад, которого нет в документах.

Теперь такие расхождения стало проще обнаружить дистанционно. Росреестр и Россельхознадзор получили возможность использовать данные автоматической фото- и видеофиксации, в том числе снимки с беспилотников и космических аппаратов, как основание для начала контрольных мероприятий. Для бизнеса с производственными площадками, складами и коммерческой недвижимостью это означает, что расхождения между документами и фактическим состоянием участка могут стать заметны ещё до визита инспектора. 

Что изменилось

Изменения внесены постановлением Правительства РФ от 01.07.2026 № 811 в Положение о федеральном государственном земельном контроле. Отдельные нормы, связанные с автоматически выявленными признаками нарушений, применяются с 1 октября 2026 года. Речь идёт о федеральном земельном надзоре Росреестра и Россельхознадзора. Муниципальный земельный контроль действует по своим правилам. 

Для собственника здесь важны три изменения:

1. Участки могут анализировать по снимкам. При земельном контроле теперь прямо предусмотрено использование беспилотников, а также пространственных данных, полученных с пилотируемых и космических аппаратов. 

2. Появился перечень признаков нарушений, которые можно заметить автоматически. В Положение добавили отдельный список признаков, которые могут быть выявлены средствами автоматической фото- и видеофиксации. 

3. Для начала проверки не обязательно ждать жалобы. Если автоматическая фиксация показывает один из таких признаков, уполномоченное должностное лицо может подготовить мотивированное представление о проведении контрольного мероприятия. Жалоба, обращение или попадание в план проверок для этого не требуются. 

Cам снимок ещё не означает, что нарушение доказано и собственнику автоматически выпишут штраф. Фотография становится поводом для проверки. Сам факт нарушения должен быть установлен в ходе контрольного мероприятия по правилам Федерального закона № 248-ФЗ. 

Что могут заметить с воздуха

Росреестр может обратить внимание, если:

• Граница участка смещена на публичную землю. Фактическая граница отклоняется от сведений ЕГРН больше, чем допускает погрешность определения координат, и при этом заходит на государственную или муниципальную землю. Например, забор, парковка или площадка заняли часть соседней муниципальной территории. 
• На участке находится объект, который там размещать нельзя. Например, здание или сооружение появилось на территории, правовой режим которой не предусматривает такое строительство или эксплуатацию. 
• Участок в населённом пункте не используется. Для участков из земель населённых пунктов, а также садовых и огородных участков установлены признаки неиспользования. Один из них – более половины площади захламлено предметами, не связанными с назначением участка, или загрязнено отходами, и в течение года после выявления территорию не привели в порядок. 

Россельхознадзор, в свою очередь, начнёт проверку, если на сельскохозяйственном участке зафиксирована спецтехника для снятия или перемещения плодородного слоя почвы, а также при признаках неиспользования сельхозземель.

То есть заметными могут стать вполне бытовые для бизнеса ситуации:

• стоянка предприятия частично выходит на муниципальную землю;
• забор установлен не по кадастровой границе;
• на участке появился ангар или склад там, где правовой режим земли такие объекты не допускает – например, в охранной зоне сетей или на сельхозземле;
• территория куплена «на будущее», но фактически используется для складирования материалов или мусора;
• на сельхозземле ведутся работы с грунтом. 

Что происходит после снимка

Автоматическая фиксация помогает быстрее обнаружить возможное нарушение, но сама процедура земельного контроля сохраняется.

В упрощённом виде цепочка выглядит так:

1. Система фиксирует признак. Это может быть снимок с беспилотника, космического аппарата или другого автоматического средства.

2. Материалы оценивает должностное лицо. На их основании может быть подготовлено мотивированное представление.

3. Проводится контрольное мероприятие. Сначала это может быть выездное обследование без взаимодействия с собственником, в том числе с использованием беспилотника. Если требуется внеплановая выездная проверка, то по общему правилу она проводится после согласования с прокуратурой. Проверка без обязательного согласования – грубое нарушение: её результаты признаются недействительными и подлежат отмене.

4. Собственника могут попросить предоставить документы и объяснения. Их можно направить в том числе через Госуслуги или приложение «Инспектор». 

5. По итогам составляется акт. Если нарушение подтвердится, собственнику могут выдать предписание об устранении нарушения. Материалы также могут стать основанием для дела об административном правонарушении. 

Важно: по общему правилу дело об административном правонарушении возбуждают только после контрольного мероприятия с участием собственника (ч. 3.1 ст. 28.1 КоАП РФ). Штраф по одному снимку или по итогам облёта без взаимодействия с владельцем сейчас не выписывают.

Нередко вместо проверки орган ограничивается предостережением о недопустимости нарушения. Это не наказание, но игнорировать его не стоит: если вы не согласны, можно подать возражение, в том числе через Госуслуги. Если доводы примут, предостережение аннулируют.

Какие штрафы возможны

Размер ответственности зависит от конкретного нарушения. Для юридических лиц в ряде случаев штраф рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка. 

• Самовольное занятие участка или его части. Например, если парковка, забор или площадка заняли муниципальную землю. Для юридических лиц — от 2 до 3% кадастровой стоимости участка, но не менее 100 000 рублей. Для граждан — от 1 до 1,5%, но не менее 5 000 рублей. 
• Использование участка не по целевому назначению или не в соответствии с видом разрешённого использования. Для юридических лиц — от 1,5 до 2% кадастровой стоимости, но не менее 100 000 рублей. Для граждан — от 0,5 до 1%, но не менее 10 000 рублей. 
• Неиспользование участка, предназначенного для строительства, садоводства или огородничества, в установленный срок. Для юридических лиц — от 3 до 5% кадастровой стоимости, но не менее 400 000 рублей. Для граждан — от 1 до 1,5%, но не менее 20 000 рублей. 
• Невыполнение обязанности привести землю в состояние, пригодное для использования по назначению. Для юридических лиц — от 200 000 до 400 000 рублей, для граждан — от 20 000 до 50 000 рублей.

Проценты применяются, только если кадастровая стоимость участка определена. Если её нет – например, занята муниципальная земля, не сформированная как отдельный участок, – штраф назначается в твёрдой сумме: за самовольное занятие юрлицу грозит от 100 до 200 тыс. руб., гражданину – от 5 до 10 тыс. руб.

По статье 7.1 КоАП РФ индивидуальные предприниматели отвечают как юридические лица, а по статье 8.8 – как должностные лица, то есть по более низким ставкам. Если занята только часть участка, размер штрафа рассчитывается пропорционально занятой площади. 

При этом штраф может быть не единственным последствием. Если нарушение подтвердилось, собственнику выдают предписание устранить его. За невыполнение предписания предусмотрена отдельная ответственность. В отдельных случаях длительное неиспользование участка или использование его с нарушением законодательства может стать основанием для изъятия через суд, а использование земли не по назначению — для прекращения аренды по инициативе арендодателя. 

Какие права есть у собственника?

Снимок показывает, что физически находится на участке, но не всегда объясняет, почему это там находится и на каком основании. Разрешения, вид разрешённого использования земли, договоры и другие документы собственник может представить в ходе проверки. 

Если пришло уведомление о контрольном мероприятии, стоит сначала выяснить:

• какой именно признак стал основанием для проверки;
• что конкретно видно на снимке;
• соответствует ли снимок фактическому состоянию участка;
• какие документы подтверждают законность использования территории.

Решения и действия органа контроля бизнес сначала обязательно обжалует в досудебном порядке – жалоба подаётся через Госуслуги, – и только затем может обратиться в суд. Постановление о штрафе обжалуется отдельно, по правилам КоАП РФ.

Что бизнесу проверить заранее

Самый простой подход — посмотреть на свой участок так, как теперь его может увидеть инспектор: сверху и одновременно сверяясь с ЕГРН.

1. Границы участка. Сравните фактическое расположение:

• забора;
• стоянки;
• подъездов;
• складских и других площадок

с границами участка в ЕГРН.Если граница не установлена или есть расхождения, стоит провести кадастровые работы.

Если бизнес действительно использует часть соседней муниципальной земли, её лучше оформить, а не занимать фактически. С 10 февраля 2026 года у предпринимателей появилась возможность перераспределения без проекта межевания – чтобы исправить неудобные границы участка (изломанность, вклинивание и т. п.). Но по этому основанию перераспределение возможно только один раз, а площадь участка может увеличиться не более чем на 1000 кв. м, если перераспределение не идёт по утверждённому проекту межевания. Поэтому потребность в земле лучше просчитать заранее.

2. Все здания и сооружения. Составьте список объектов на участке и сравните его с ЕГРН и разрешительной документацией. Отдельно проверьте:

• категорию земли;
• вид разрешённого использования;
• наличие охранных зон и других территорий с особыми условиями использования. 

3. Вид разрешённого использования. Проверьте, соответствует ли фактическая деятельность ВРИ, указанному в ЕГРН. По общему правилу собственник может выбрать другой основной ВРИ из разрешённых градостроительным регламентом, но изменение необходимо оформить в Росреестре.

Если деятельность уже изменилась, а сведения в ЕГРН — нет, может возникнуть ответственность даже в ситуации, когда новый вид деятельности в принципе разрешён градостроительным регламентом. Для арендатора публичной земли возможность самостоятельно изменить ВРИ ограничена условиями закона и договора аренды. 

При этом ВРИ, установленный ранее и не совпадающий с действующим регламентом или классификатором, сам по себе не перестаёт действовать. Но при реконструкции объектов или других регистрационных действиях могут появиться дополнительные ограничения. 

4. Состояние территории. Для участков под застройку стоит проверить сроки освоения и документы, которые его подтверждают. Если территория захламлена или на ней скопились отходы, лучше привести её в порядок заранее. 

Главное

Новые правила не вводят новые земельные нарушения. Они меняют способ, которым такие нарушения могут обнаружить.

Теперь для этого не всегда нужны жалоба, плановая проверка или первоначальный визит инспектора. Поэтому бизнесу стоит заранее проверить, совпадает ли фактическое состояние участка с документами: границы, здания, назначение земли и её использование.

А если проверка уже началась — сначала выяснить её основание, проверить соблюдение процедуры и подготовить документы, которые подтверждают или объясняют то, что видно на снимке. 

.